2021년 모기지 이자율 소폭상승 전망

Philly Talks

이번주부터 백악관주인이 트럼프대통령에서 바이든 대통령으로 바뀌면서 미국 사회 전반에도 큰 변화가 일어날 것으로 보인다.

미국민의 집과 모기지 이자율은 어떻게 변할까? 지난해부터 크게 증가한 모기지 재융자행진이 올해에도 계속될까?

2020년 초 30년 고정 주택융자 평균이자율은 3.72% 였다. 연방주택모기지융자기관 프레디맥(Freddie Mac)에 따르면 지난해 초부터 모기지 이자율은 거의 매월 하락해 6월 중순경에는 기록을 집계하기 시작한 지난 71년 이래 최저로 떨어졌다가 다시 소폭 상승, 년말에는 2.67%를 기록했다.

지난해는 기록적으로 떨어진 모기지융자 이자로 갈아타려는 주택 소유주의 재융자신청이 쇄도했다. 연방주택모기지융자기관 패니 매(Fennie Mae)는 지난해 모기지 재융자 총액을 2.4조 달러로 예상하고 있다.

2020년 3분기 주택 모기지 융자는 폭발적으로 늘어나 200만건에 달했다. 전년 동기 대비 무려 85%나 증가했다.

올해 초 평균 이자율은 2.65%로 야금야금 다시 오르다가 지난주 금요일부터 이번주 초에 다시 소폭 내려가고 있는 추세다.

오늘자 모기지 융자 이자율은 지난주 금요일부터 조금 떨어지고 있다. 폭스뉴스가 모기지 융자정보제공회사 크레더빌 오퍼레이션스를 인용해 19일 현재 기준 시중의 모기지 융자 이자율 추정치를 내놓았다.

  • 30년 고정이율 모기지: 2.625%
  • 20년 고정이율 모기지: 2.500%
  • 15년 공정이율 모기지: 2.000%

모기지 융자 이자율이 약간씩 출렁이고 있다. 바이든 당선인이 취임선서를 한다고 모기지융자율이 크게 움직이기는 어려울 것으로 보이지만 새정부의 정책 방향이 큰 변수다.

포브스지에 따르면 일부 경제전문가들이 2021년에 3%선을 깨고 올라갈 것으로 보면서도 3.1%에서 3.3%를 넘지는 않을 것으로 내다보고 있다.

“이자가 더 떨어지기 보다는 오를것 같지만 소폭에 그칠 것 같다”고 로렌스 윤 전국부동산협회 수석 이코노미스트는 말한다. “경제가 성장하면서 모기지 이자가 3.1% 정도 오를 것으로 보는데 아직도 역사적으로 낮은 이자다.”

그러나 몇 퍼센트 포인트정도면 놀랄만한 상승은 아니라고 해도 월 모기지 지출이 수백달러 정도 늘어나고 전체 모기지 기간 동안에는 수만달러의 융자비용이 더 든다.

모기지은행협회는 30년 모기지가 올해 1분기에는 2.9%로 시작해서 점점 올라가 연말에는 3.2%로 올라가고 2022년에는 최고 3.6%까지 상승할 것으로 전망하고 있다.

이자율이 높아지면 주택구매력은 떨어진다. 올해도 집값은 상승기조에 있다. 모기지은행협회는 올해 집값상승률을 지난해 5.3%보다는 약간 낮은 5.1%로 예상하고 있다.

Loan amountMortgage rateMonthly paymentTotal interest paid
$500,0002.67%$2,020.08$227,229.08
$500,0003.1%$2,135.08$268,629.52
$500,0003.3%$2,189.78$288,319.39
50만 달러 융자금에 적용된 모기지 이자율에 따른 월 모기지페이먼트와 총 이자 지불 납부액 차이 비교표

모기지 이자율은 10년물 국채수익를을 지표로 하고 있다. 모기지은행협회는 경기회복이 계속되고 경제에 긍정적인 결과를 낳고 바이든 대통령 당선자가 이끄는 차기행정부에서 정부 지출을 늘려나가는 것을 전제로 모기지 국채수익율이 올해 4분기까지 1.4% 상승할 것으로 전망하고 있다.

일반적으로 모기지 이자율에 영향을 미치는 요인으로는 경제성장, 물가상승률, 고용, 소비지출, 주택 건설과 시장상황, 주식과 채권 시장, 10년물 국재 수익율, 연방준비제도이사회 통화정책 등이 있다.

이밖에도 융자신청자의 신용점수, 신용내력, 다운페이먼트 크기, 주택담보대출비율(loan to value ratio), 론 성격(형태,크기,기간), 총부채상환비율(debt to income ratio), 집의 위치 등도 모기지 이자율에 영향을 미치는 변수다.

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