모기지 이자율 급등, 5월 주택판매 3.4% 감소

Rent.com의 2022년 5월 설문 조사에 따르면 뉴저지 주변의 임대료는 전년 대비 평균 32.86%나 치솟고 있다. 사진은 저지시티 임대아파트. 사진 Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com
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전국부동산협회(NAR)는 5월 기존 주택 판매가 541만 건으로 4개월 연속 감소한 것으로 나타났다고 21일 발표했다. 기존 주택 판매가 4월보다는 3.4%, 1년 전보다 8.6% 줄었다.

그러나 계속되고 있는 주택공급부족으로인해 기존 주택 중간가격은 40만7,600달러로 처음으로 40만달러를 넘어 1년 전보다 14.8%나 올랐다.

팔리지 않은 기존 주택의 재고는 5월 말까지 116만채로 증가했으며, 이는 현재 월간 판매 소요기간이 2.6개월로 부동산매물이 아직은 평균(6개월)보다 훨씬 빠르게 소진되고 있어 수요와 공급의 원리로 주택가격을 계속 상승시키고 있다.

전국부동산협회(NAR) 로렌스 윤 수석 이코노미스트는 “주택 판매가 2년 동안 코로나바이러스 대유행이 일어나기 전인 2019년 수준으로 회복됐다”면서 “단독 주택 및 콘도 판매의 시장 움직임도 거의 동일하며, 지난 2년 동안 존재했던 도시 생활보다 교외 생활에 대한 선호경향이 팬데믹 이전 상태로 돌아가면서 사라지고 있음을 암시한다”고 말했다.

뉴욕 맨하탄을 연결하는 링컨터널과 가까워 주거용 주택가격과 렌트가격이 크게 오르고 있는 뉴저지 저지시티는 주거용주택개발이 한창이다. 사진/Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com

5월말 등록된 총주택재고는 1,160,000호로 4월보다 12.6%, 지난해 121만호보다 4.1% 감소했다. 주택재고 판매기간은 지난해 4월 2.2개월에서 올해 5월 2.5개월, 6월 현재 판매 속도는 2.6개월로 점차 길어지고 있다.

윤 수석 이코노미스트는 “올해 모기지 이자율의 급격한 상승으로 주택구매자들의 구매력을 떨어뜨려 향후 몇 달 동안 추가 판매 감소가 예상된다”면서 “적절한 가격이 책정된 주택은 빠르게 판매되고 있지만 판매주택재고를 두 배 늘려야 주택 가격 상승을 진정시키고 주택 구매자에게도 선택의 폭을 늘릴 수 있을 것으로 본다”고 예상했다.

펜실베니아주 뉴타운스퀘어에 개발되고 있는 고급 타운홈 신축단지 입구. 사진/Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com

지난 5월의 중간 기존 주택 판매가격은 전 지역에서 가격이 상승함에 따라 지난해 같은달 $355,000에 비해 $407,600 달러로 14.8% 증가했다. 이는 123개월 연속 전년 동기 대비 증가세다. 포어클로즈와 숏세일은 5월 판매량의 1% 미만에 머물렀고 지난 4월과 거의 차이가 없었다.

펜실베니아주 델라웨어카운티 252 국도와 3번 westchester pike 가 만나는 뉴타운스퀘어의 대규모 신축 주택단지에 최근 들어선 ‘더타운스'(Newtown Walk) 타운하우스 단지. 이 지역은 쾌적한 자연환경을 즐길 수 있고 킹 오브 프러시아몰 등 대형쇼핑몰과도 가까워 생활편리성이 매우 좋아 고급 신축 타운홉과 아파트 등 주택개발이 한창이다. 홀푸드 등 대형 그로서리마켓, 메인라헬스센터병원, 호텔, 레스토랑과 다양한 리테일샵 등을 단지내에 두고 있어 자족적인 타운형 주택단지로 개발되고 있다. 476 하이웨이를 이용하면 필라델피아시와 뉴욕을 연결하는 95번 고속도로와 연결되고 에피스카플아카데미 등 명문사립고등학교들과 마플뉴타운공립고등학교와도 가까워 교육환경이 뛰어난 입지조건을 갖추고 있다. 차량 2대를 주차할 수 있는 주차장을 갖춘 ‘더 타운스’ 63세대 타운홈 가격은 위치와 옵션에 따라 80만 달러부터 1백만달러 이상 가격으로 팔리고 있다. 사진 Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com

프레디 맥(Freddie Mac)에 따르면 30년 만기 고정금리 모기지의 평균 이자률은 지난 4월 4.98%에서 5월 5.23%로 상승했다. 지난해 평균 모기지 이자율 2.96%보다 크게 증가하고 있음을 보여주고 있다.

렌트닷컴(Rent.com)의 최근 조사에 따르면 저지시티의 경우 월 평균 임대료는 1 베드룸 아파트 3,943달러, 2베드룸 아파트 5,371달러로 지난해 보다 각각 50%나 넘게 폭등했다.

뉴욕대도시 케이블뉴스TV News12에 따르면 뉴저지 전체의 임대료는 작년에 비해 35% 상승했으며 이는 전국 평균보다 10% 높다. 현재 전국 대도시 아파트 평균가격은 뉴욕 5,119 달러,마이애미 3,250달러, 오스틴 2,918달러다.

펜실베니아주 델라웨어카운티 뉴타운 스퀘어에 새로 신축되는 더 타운스(The Towns) 타운홈 주방. 사진 Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com

그러나 필라델피아지역은 미국 주요 대도시에 비해 임대료 증가폭이 상대적으로 낮게 나타나고 있다. 필라시의 경우 지난 2년 동안 평균 임대료는 약 6% 증가했다. 교외 지역의 임대료는 이보다 2~3배 더 높게 증가했다. 펜실베니아주 필라델피아시 주변의 인구밀도가 높은 델라웨어, 체스터, 몽고메리, 벅스카운디에서는 2020년 이후 임대료가 12~15% 인상되었다. 필라델피아시의 임대료 증가율은 미국 최대도시 50개 중 45위로 매우 낮지만 저소득층에게는 이마저도 감당하기 어려운 수준이다.

펜실베니아주 델라웨어카운티 뉴타운 스퀘어에 새로 신축되는 더 타운스(The Towns) 타운홈 침실. 사진 Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com

필라델피아 지역의 전체 임대료는 1년 전에 비해서는 8% 상승했다. 지역 공실률은 2019년 1분기 8.4%에서 2022년 1분기 4.2%로 떨어졌다. 임대료인상은 기존 주택 매물에 대한 입찰경쟁을 더욱 가속화시켜 주택가격 상승의 한 원인으로 작용하고 있다.

펜실베니아주 델라웨어카운티 뉴타운스퀘어 엘리스 프리저브 뉴타운워크(Newtown Walk) 신축 타운홈 단지. 사진 Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com
필라델피아시 2022년 5월 거주용주택 중간 렌트가격. 출처: 리얼터닷컴, 필라델피아 인콰이어러

부동산개발에 대한 필라시 세금감면혜택, 펜데믹기간 동안 뉴욕 등 대도시 인구유입, 공급부족 등의 요인이 복합적으로 작용, 인해 지난 5년 동안 필라델피아의 집값은 거의 63%나 껑충 뛰었다. 리얼터닷컴(Realtor.com)의 조사에 따르면 2021년 11월 말 필라델피아 단독 주택의 중간 가격은 $260,000 달러다.

펜실베니자주 델라웨어카운티 뉴타운스퀘어 신축타운홈단지에 제일 먼저 들어선 고급 타운홈 단지. 사진/Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com

아파트와 콘도 임대 정보회사 줌퍼(Zumper)의 지난해 12월 보고서에 따르면 필라델피아의 중간 임대료는 3베드룸 주택의 경우 월 $1,775로 뉴욕 등 미국 대도시에 비해서 크게 저렴하다.

펜실베니아주 체스터 카운티 데본지역에 신축중인 거주용 타운홈 건설현장. 사진/Copyright ⓒ필톡PhillyTalks.com

상대적으로 저평가된 필라델피아지역의 부동산시장이 투자자들의 관심지역으로 급부상하고 있다. 필라델피아지역은 미국에서 투자자가 구매한 주택의 수가 가장 많이 증가한 지역으로 꼽히고 있다. 투자자들은 지난 1분기 동안 필라델피아 지역에서 1,898건의 주택을 3억 4,950만 달러에 구입했다. 온라인부동산매매회사 레드핀(Redfin)의 최근 보고서에 따르면 필라델피아지역은 2021년 4분기에 비교해 올해 1분기 투자자의 부동산 구매 건수가 55%나 급증했으며 전년 동기 대비하면 116%나 폭증했다. 전국 40개 대도시 중 단연 가장 큰 증가세를 보였다. 필라델피아지역에 이어 전국적으로 두 번째로 투자자들의 주택 구매가 많은 지역은 버지니아 비치로 전년대비 68.5%의 증가율을 보였다.

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